Reform des Bauvertragsrechts und des Architekten- und Ingenieurvertragsrechts

Wie bereits im Mai dieses Jahres an dieser Stelle berichtet, wird zum 01.01.2018 das Bauvertragsrecht in das Werkvertragsrecht des BGB eingefügt. Dies erfolgt durch das am 04.05.2017 im Bundesgesetzblatt verkündete Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren. Bisher war in erster Linie das Werkvertragsrecht gem. § 631 ff. BGB auch für Bauverträge maßgeblich. Betroffen sind Rechtsverhältnisse, die ab dem 01.01.2018 begründet werden. Es ergeben sich insbesondere folgende neue Regelungen:

Neu eingeführt in das BGB wird ein Anordnungsrecht des Bestellers für den Fall, dass der Besteller eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, wünscht. Grundsätzlich sollen sich die Parteien diesbezüglich einigen. Sollte dies jedoch binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens des Bestellers beim Auftragnehmer nicht möglich sein, kann der Besteller die Änderung anordnen. Ferner wird durch die Neufassung des § 640 Abs. 2 BGB eine Abnahmefiktion für den Fall eingeführt, dass sich ein Besteller binnen einer vom Auftragnehmer gesetzten angemessenen Frist entweder überhaupt nicht zu dem Abnahmeverlangen äußert oder wenn er die Abnahme ohne Benennung von Mängeln verweigert. Die Fiktion der Abnahme kann dadurch verhindert werden, dass der Besteller mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der vom Bauunternehmer gesetzten angemessenen Frist rügt, wobei unbeachtlich ist, ob der eingewendete Mangel tatsächlich besteht. Wenn jedoch der Besteller nicht rechtzeitig einen Mangel rügt, wird die Abnahme selbst dann fingiert, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. Soweit der Besteller Verbraucher ist, tritt die Abnahmefiktion nur dann ein, wenn der Auftragnehmer auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme vorher in Textform hingewiesen hat.

Das Gesetz regelt ab dem 01.01.2018 ausdrücklich ein Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und legt dabei fest, dass eine Kündigung schriftlich zu erklären ist. Eine Kündigung in Textform genügt daher nicht.

Für einen Bauvertrag zwischen einem Unternehmer als Auftragnehmer und einem Verbraucher als Besteller werden weitere gesetzliche Regelungen zum 01.01.2018 in Kraft treten. Den Auftragnehmer treffen grundsätzlich eine Baubeschreibungspflicht sowie die Pflicht zur Angabe der Bauzeit. Dem Verbraucher steht ferner ein Widerrufsrecht mit einer Frist von 14 Tagen zu, die mit Vertragsschluss beginnt, wenn der Verbraucher in Textform vor Abgabe der eigenen Willenserklärung ordnungsgemäß belehrt wurde. Erfolgt keine Belehrung, kann der Verbraucher innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen nach Vertragsschluss widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen wurden oder sogar fertig gestellt sind. Im letzteren Fall müsste der Verbraucher ggf. noch Wertersatz leisten. Wie in anderen Fällen hat der Gesetzgeber ein Muster zur Widerrufsbelehrung entwickelt. In Bauverträgen mit Verbrauchern gilt ferner eine andere Obergrenze für Abschlagszahlungen und ein Herausgabeanspruch von Planungsunterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften. Abweichende Vereinbarungen, mit denen der Verbraucher schlechter gestellt würde, sind unzulässig. Ausgenommen hiervon sind lediglich abweichende Regelungen zur Abschlagszahlung.

Zum 01.01.2018 treten ferner mit den neuen §§ 650p bis 650t BGB Normen in Kraft, die alleine Architekten- und Ingenieurverträge betreffen. Außerdem gelten die in § 650q Abs. 1 BGB n.F. in Bezug genommenen Vorschriften des allgemeinen Bauvertragsrechts, insbesondere auch in Bezug auf die Schriftform der Kündigung. Durch die neuen gesetzlichen Regelungen wird es dem Besteller ermöglicht, nach Vorlage von Unterlagen gem. § 650p Abs. 2 BGB n.F. den Vertrag zu kündigen. Gleichzeitig besteht für den Unternehmer (Architekt oder Ingenieur) die Möglichkeit zur Kündigung, wenn der Besteller trotz Einräumung einer angemessenen Frist keine Zustimmung zu den vorgelegten Unterlagen erklärt bzw. die Zustimmung verweigert (siehe § 650r Abs. 2 BGB n.F.).

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