Immobilieninvestitionen unter Basel IV / CRR III
Die Finalisierung der Baseler Vereinbarungen („Basel IV“), seitens der EU-Kommission am 27. Oktober 2021 als Gesetzesvorlage zur Überarbeitung der europäischen Bankenregeln CRD / CRR veröffentlicht, beinhaltet u.a. die Einführung eines neuen Kreditrisiko-Standardansatzes (KSA). Die bestehenden Risikopositionsklassen werden durch die CRR III zum Teil neu definiert oder gestrichen, und auch die anzuwendenden Risikogewichte werden bei diesen Vorschlägen zur Überarbeitung teilweise neu kalibriert.
Mit Blick auf bestehende Immobilieninvestitionen sind ebenfalls Änderungen bei den Risikogewichten zu erwarten. Unter Berücksichtigung der verschiedenen Varianten von Immobilieninvestitionen möchten wir mithilfe von Musterbeispielen die bevorstehenden Änderungen im Risikogewicht der einzelnen Risikopositionsklassen durch die CRR III verdeutlichen. Folgende Varianten werden diskutiert; (1) ein Immobilieninvestment im Rahmen einer Beteiligungsgesellschaft, (2) ein Immobilieninvestment in einen Fonds und (3) ein Direktinvestment in Immobilien.
Unser Beispiel ist die Musterbank "VB Basel" mit einer Bilanzsumme von 8,5 Mrd. EUR. Sie hält ein Portfolio bestehend aus einem Positionswert (1) Immobilienbeteiligungsgesellschaft von 100 Mio. EUR, einem Positionswert (2) Fonds von 500 Mio. EUR, wobei davon 65 % (also 325 Mio. EUR) auf Fonds mit Immobilien im Direktbestand und 35 % (175 Mio. EUR) auf Fonds mit reinem Investment in Immobilienbeteiligungen entfallen, und einem Positionswert (3) Direktinvestition in Immobilien in Höhe von 25 Mio. EUR. Die Summe der angenommen risikogewichteten Aktiva (RWA) beträgt 625 Mio. EUR.
Eine wesentliche Änderung in der CRR III betrifft das Risikogewicht für Beteiligungspositionen, das von 100 % auf 250 % steigen soll, sofern nicht Artikel 495a Abs. 3 CRR III zum Tragen kommt. Dieser erlaubt – unter bestimmten Voraussetzungen – die Beibehaltung des bisherigen Risikogewichts. Dieser Ausnahmetatbestand ist bisher noch nicht final definiert, so dass er in diesem Beispiel unberücksichtigt bleibt. Von einer Veränderung des Risikogewichts bei Direktinvestitionen (Fall 3) durch die CRR III ist nicht auszugehen. Für das aufgeführte Musterportfolio bedeutet dies eine Erhöhung der Beteiligungspositionen um den Faktor 2,5 bei den Beteiligungspositionen (Fall 1) und den Fonds mit Beteiligungspositionen (Fall 2), sodass sich die RWA insgesamt von 625 Mio. EUR auf 1.037,5 Mio. EUR erhöhen würden; dies entspricht einer Erhöhung von 66 %. Hierbei bleiben weitere Übergangsvorschriften des Artikels 495a CRR III unberücksichtigt.
Eine geringere Erhöhung der RWA ergibt sich für das Rechenbeispiel, wenn die Beteiligungsposition in Immobilien (Fall 1) neben dem Eigenkapitalinvestment zusätzlich durch ein Gesellschafterdarlehen finanziert wird, wie folgendes Beispiel veranschaulichen soll. „VB Basel“ hält zu 100 % eine Tochtergesellschaft und diese wiederum investiert in Renditeimmobilien. Bei Gründung wurde der Tochter Eigenkapital in Höhe von 20 Mio. EUR zugeführt (Beteiligungsposition). Zusätzlich wurde ein Darlehen (unbesichert, Fremdkapital) in Höhe von 80 Mio. EUR vergeben. Das Risikogewicht beträgt für die Beteiligungsposition gemäß Artikel 133 CRR II 100 % und für das unbesicherte Darlehen gemäß Artikel 122 CRR II ebenfalls 100 %. Gemäß CRR III erhält die 20 Mio. EUR Beteiligungsposition künftig ein Risikogewicht von 250 % (plus 30 auf 50 Mio. EUR). Beim Darlehen wird aus Gründen der Vereinfachung weiterhin von einem Risikogewicht von 100 % ausgegangen (80 Mio. Euro), da kein Rating vorliegt und Artikel 122 Abs. 2 CRR III zutrifft. Neben der geringeren RWA Belastung mit Darlehen (130 Mio. EUR RWA) im Vergleich zur reinen Beteiligungsposition (250 Mio. EUR RWA), sinkt in dieser Konstellation der Gesamtrisikobetrag im Zeitverlauf durch die Tilgung.
Neben der Ableitung von strategischen Implikationen erscheint eine Betroffenheitsanalyse im Bereich der Beteiligungspositionen im Hinblick auf die Umsetzung von Basel IV / CRR III sinnvoll. Für die Fonds werden die Risikogewichte durch die Fondsgesellschaft unter Berücksichtigung der Beteiligungspositionen ermittelt und den Instituten regelmäßig zur Verfügung gestellt. Eine gesetzlich verpflichtende Vorgabe und gegebenenfalls abschließende Auslegung einzelner Artikel ergibt sich erst bei Abschluss der gerade erst begonnenen Trilog-Verhandlungen.
